La titular del Juzgado en lo Comercial número 24, María José Gigy Traynor, desconoció la cotización del dólar blue para calcular la ejecución de un pagaré pactado en moneda norteamericana.
La suma en cuestión asciende a los 58 mil dólares. El pagaré firmado establecía que la modalidad de pago deberá hacerse con billetes norteamericanos “o su equivalente en pesos al tipo de cambio vendedor utilizado por el Banco de la Nación al momento del pago”.
El deudor, por su parte, argumentó que si tuviera la obligación de abonar la suma en billetes estadounidenses se vería obligado a delinquir ya que las restricciones impuestas por el Gobierno Nacional impiden la adquisición de la moneda para determinadas acciones.
El magistrado remarcó que no “ha sido cuestionada la autenticidad de las firmas” y con respecto al pagaré aclaró que “habría sido dado en garantía de un contrato de transferencia de fondo de comercio”.
En su resolución, la jueza sostuvo que “corresponde reconocer los actores el derecho al cobro del capital reclamado (u$s 58.000), o su equivalente en pesos al tipo de cambio vendedor utilizado por el Banco de la Nación al momento del pago, con más sus intereses que se liquidarán hasta el efectivo pago en equivalente al 8 % anual, desde la fecha de vencimiento del pagaré ejecutado”.
Se trata de un ambito de difusion y asesoramiento legal sobre las alternativas que tienen los Ciudadanos de defenderse ante los actos arbitrarios del Poder Publico y que afectan su derecho de propiedad o su vida normal
martes, 22 de octubre de 2013
miércoles, 9 de octubre de 2013
AFIP - FALLO EXCESOS
En la actualidad, la normativa vigente le otorga a la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) numerosas herramientas para detectar los mecanismos que pueden usar empresas y particulares para evadir.
Ante la compra de un automóvil, por ejemplo, el organismo de recaudación puede recurrir a su potente base de datos para chequear si fue declarado por el contribuyente en Bienes Personales y, al mismo tiempo, si la venta fue informada por las concesionarias o terminales.
Así, un simple cruce de datos puede servir de puntapié inicial de una investigación. La misma puede continuar con una inspección en el domicilio del "presunto evasor" y con una determinación de oficio.
Esto requiere cumplir con una serie de pasos que las mismas leyes determinan. Es decir, que la acción de los inspectores se debe limitar a buscar en algunos libros, comprobantes, documentos y papeles de trabajo.
Pero no todo termina allí. Las normas también le permiten al fisco nacional recurrir a un procedimiento aún más intensivo y que otorga una libertad más amplia a los agentes: el allanamiento.
No obstante, la posibilidad de utilizar esta opción no puede ser decretada de manera unilateral por el organismo de recaudación. Por el contrario, requiere de la orden de un juez que lo avale y, por lo tanto, deben existir elementos certeros que prueben la existencia de una evasión.
Si no hay medios suficientes que demuestren el peligro que corren las arcas fiscales, el pedido corre el riesgo de ser denegado por el magistrado que interviene en la causa.
Esto fue lo sucedió en una reciente causa donde la Cámara en lo Penal Económico decidió rechazar la solicitud que había hecho la AFIP para llevar adelante un allanamiento en la propiedad de un contribuyente.
Los jueces entendieron que, lejos de contar con información precisa que demostrara la existencia de un foco de evasión, el organismo de recaudación contaba sólo con "incertidumbres" sobre la situación en la que se encontraba la persona.
Los especialistas consultados por iProfesional destacaron que la resolución del fallo fue correcta, ya que la Cámara interpretó correctamente bajo qué circunstancias debe ser solicitado un allanamiento de morada.
Las claves del caso
Todo comenzó cuando la AFIP solicitó el allanamiento de varias propiedades de Luis Francisco Dotto para "obtener y resguardar" toda la documentación que contenga "asentadas todas las operaciones comerciales y los datos patrimoniales".
Para ello, basaron su pedido en la presunta existencia de ingresos que no habían sido declarados por el contribuyente y que le permitirían mantener el alto nivel de consumo que detectaron. Además, destacaron que existían bienes que no fueron incluidos en las respectivas declaraciones de Bienes Personales.
Sin embargo, el Juzgado de primera instancia rechazó el pedido realizado, debido a que advirtió "un ostensible estado de incertidumbre con respecto a la capacidad contributiva" del presunto evasor.
Asimismo, los jueces remarcaron que no existe una certeza sobre "si hubo o no algún perjuicio al organismo recaudador" y, en caso de que lo hubiese, no hay detalles sobre "cuál sería el monto de ese perjuicio y de qué modo se lo habría causado".
El fisco nacional se presentó ante la Cámara Nacional en lo Penal Económico para apelar la decisión, aunque sin mayor suerte.
En efecto, los camaristas remarcaron que los argumentos esgrimidos por la AFIP no cumplirían con las exigencias que establecen la normativa vigente ya que la solicitud estaría dirigida a producir pruebas para develar las incertidumbres y no a conservarlas ante la posible intención del contribuyente de eliminarlas.
Por esta razón, confirmaron la decisión de la primera instancia y rechazaron el pedido del organismo de recaudación para llevar a cabo el allanamiento en las propiedades de Dotto.
Voces
El abogado especializado en derecho tributario y penal tributario Gustavo Rapisardi sostuvo que el pronunciamiento los camaristas "hace nuevamente especial hincapié -como ya lo había señalado en otros de sus precedentes- en la finalidad cautelar o 'asegurativa' que corresponde atribuirle a las medidas de urgencia que se encuentra facultada a solicitar la AFIP en los términos del artículo 21 de la Ley 24.769 (Penal Tributaria)".
Al respecto, Agustina O´Donnell, socia del estudio Lisicki, Litvin & Asociados, explicó que "tales medidas no proceden frente a una mera incertidumbre sobre la verdadera capacidad contributiva del contribuyente".
Esto es así, según la especialista, "ya que ante tal supuesto la AFIP debe ejercer las amplísimas facultades de fiscalización que el artículo 35 de la Ley 11.683 (de Procedimientos Tributarios) le otorga".
En efecto, dicha norma permite al organismo de recaudación "la posibilidad de solicitar ante la Justicia una orden de allanamiento del domicilio fiscal la que, en el caso de ser otorgada, sí permitiría colectar elementos tendientes a disipar ese estado de incertidumbre y con ello a verificar si lo declarado por el contribuyente corresponde realmente a su capacidad contributiva".
En este sentido, Karina Larrañaga, socia de Orselli & Larrañaga abogados, sostuvo que "el objeto de las medidas de urgencia ordenadas en el marco del mencionado artículo se funda en el hecho de que existan 'motivos para presumir que en algún lugar existen elementos de juicio probablemente relacionados con la presunta comisión de alguno de los delitos previstos' en la Ley Penal Tributaria".
La experta aclaró que "el presupuesto legitimador es la presunta comisión de un delito" y que en la causa "el fisco no ha determinado aún la existencia de capacidad contributiva, siendo la finalidad realizar las fiscalizaciones y verificaciones tendientes a ello, ante la supuesta falta de colaboración por parte del contribuyente".
Los procedimientos adecuados
Otro de los aspectos que destacaron los especialistas consultados fue el hecho de que el organismo debió llevar adelante otro tipo de procedimientos para obtener elementos de prueba suficientes para conocer la capacidad contributiva del contribuyente.
Al respecto, Rapisardi señaló que "el fallo deslinda adecuadamente el ámbito de aplicación de los allanamientos domiciliarios peticionados en los términos del artículo 21 de la Ley 24.769 de aquellas otras medidas similares previstas en el artículo 35 inciso e) de la Ley 11.683".
En este sentido, sostuvo que "estas últimas responden a finalidades muy distintas tendientes a proteger el normal desarrollo de las funciones de fiscalización del organismo sin que sea necesario para su otorgamiento presuponer la eventual comisión de algún delito".
En tanto, Larrañaga agregó que "el artículo 35 de la Ley 11.683 dota a la AFIP de amplias facultades para que fiscalice y verifique a los contribuyentes en orden a determinar el impuesto efectivamente adeudado".
"Esta norma lo autoriza a solicitar al juez que corresponda el allanamiento del domicilio del contribuyente en aquellos casos de evidente falta de colaboración, dando debido justificación de la causa y fundamento de la medida", especificó.
Y concluyó: "De allí que, en última instancia éste debería haber sido el camino y no una medida de excepción que presume la existencia de un delito penal tributario".
Ante la compra de un automóvil, por ejemplo, el organismo de recaudación puede recurrir a su potente base de datos para chequear si fue declarado por el contribuyente en Bienes Personales y, al mismo tiempo, si la venta fue informada por las concesionarias o terminales.
Así, un simple cruce de datos puede servir de puntapié inicial de una investigación. La misma puede continuar con una inspección en el domicilio del "presunto evasor" y con una determinación de oficio.
Esto requiere cumplir con una serie de pasos que las mismas leyes determinan. Es decir, que la acción de los inspectores se debe limitar a buscar en algunos libros, comprobantes, documentos y papeles de trabajo.
Pero no todo termina allí. Las normas también le permiten al fisco nacional recurrir a un procedimiento aún más intensivo y que otorga una libertad más amplia a los agentes: el allanamiento.
No obstante, la posibilidad de utilizar esta opción no puede ser decretada de manera unilateral por el organismo de recaudación. Por el contrario, requiere de la orden de un juez que lo avale y, por lo tanto, deben existir elementos certeros que prueben la existencia de una evasión.
Si no hay medios suficientes que demuestren el peligro que corren las arcas fiscales, el pedido corre el riesgo de ser denegado por el magistrado que interviene en la causa.
Esto fue lo sucedió en una reciente causa donde la Cámara en lo Penal Económico decidió rechazar la solicitud que había hecho la AFIP para llevar adelante un allanamiento en la propiedad de un contribuyente.
Los jueces entendieron que, lejos de contar con información precisa que demostrara la existencia de un foco de evasión, el organismo de recaudación contaba sólo con "incertidumbres" sobre la situación en la que se encontraba la persona.
Los especialistas consultados por iProfesional destacaron que la resolución del fallo fue correcta, ya que la Cámara interpretó correctamente bajo qué circunstancias debe ser solicitado un allanamiento de morada.
Las claves del caso
Todo comenzó cuando la AFIP solicitó el allanamiento de varias propiedades de Luis Francisco Dotto para "obtener y resguardar" toda la documentación que contenga "asentadas todas las operaciones comerciales y los datos patrimoniales".
Para ello, basaron su pedido en la presunta existencia de ingresos que no habían sido declarados por el contribuyente y que le permitirían mantener el alto nivel de consumo que detectaron. Además, destacaron que existían bienes que no fueron incluidos en las respectivas declaraciones de Bienes Personales.
Sin embargo, el Juzgado de primera instancia rechazó el pedido realizado, debido a que advirtió "un ostensible estado de incertidumbre con respecto a la capacidad contributiva" del presunto evasor.
Asimismo, los jueces remarcaron que no existe una certeza sobre "si hubo o no algún perjuicio al organismo recaudador" y, en caso de que lo hubiese, no hay detalles sobre "cuál sería el monto de ese perjuicio y de qué modo se lo habría causado".
El fisco nacional se presentó ante la Cámara Nacional en lo Penal Económico para apelar la decisión, aunque sin mayor suerte.
En efecto, los camaristas remarcaron que los argumentos esgrimidos por la AFIP no cumplirían con las exigencias que establecen la normativa vigente ya que la solicitud estaría dirigida a producir pruebas para develar las incertidumbres y no a conservarlas ante la posible intención del contribuyente de eliminarlas.
Por esta razón, confirmaron la decisión de la primera instancia y rechazaron el pedido del organismo de recaudación para llevar a cabo el allanamiento en las propiedades de Dotto.
Voces
El abogado especializado en derecho tributario y penal tributario Gustavo Rapisardi sostuvo que el pronunciamiento los camaristas "hace nuevamente especial hincapié -como ya lo había señalado en otros de sus precedentes- en la finalidad cautelar o 'asegurativa' que corresponde atribuirle a las medidas de urgencia que se encuentra facultada a solicitar la AFIP en los términos del artículo 21 de la Ley 24.769 (Penal Tributaria)".
Al respecto, Agustina O´Donnell, socia del estudio Lisicki, Litvin & Asociados, explicó que "tales medidas no proceden frente a una mera incertidumbre sobre la verdadera capacidad contributiva del contribuyente".
Esto es así, según la especialista, "ya que ante tal supuesto la AFIP debe ejercer las amplísimas facultades de fiscalización que el artículo 35 de la Ley 11.683 (de Procedimientos Tributarios) le otorga".
En efecto, dicha norma permite al organismo de recaudación "la posibilidad de solicitar ante la Justicia una orden de allanamiento del domicilio fiscal la que, en el caso de ser otorgada, sí permitiría colectar elementos tendientes a disipar ese estado de incertidumbre y con ello a verificar si lo declarado por el contribuyente corresponde realmente a su capacidad contributiva".
En este sentido, Karina Larrañaga, socia de Orselli & Larrañaga abogados, sostuvo que "el objeto de las medidas de urgencia ordenadas en el marco del mencionado artículo se funda en el hecho de que existan 'motivos para presumir que en algún lugar existen elementos de juicio probablemente relacionados con la presunta comisión de alguno de los delitos previstos' en la Ley Penal Tributaria".
La experta aclaró que "el presupuesto legitimador es la presunta comisión de un delito" y que en la causa "el fisco no ha determinado aún la existencia de capacidad contributiva, siendo la finalidad realizar las fiscalizaciones y verificaciones tendientes a ello, ante la supuesta falta de colaboración por parte del contribuyente".
Los procedimientos adecuados
Otro de los aspectos que destacaron los especialistas consultados fue el hecho de que el organismo debió llevar adelante otro tipo de procedimientos para obtener elementos de prueba suficientes para conocer la capacidad contributiva del contribuyente.
Al respecto, Rapisardi señaló que "el fallo deslinda adecuadamente el ámbito de aplicación de los allanamientos domiciliarios peticionados en los términos del artículo 21 de la Ley 24.769 de aquellas otras medidas similares previstas en el artículo 35 inciso e) de la Ley 11.683".
En este sentido, sostuvo que "estas últimas responden a finalidades muy distintas tendientes a proteger el normal desarrollo de las funciones de fiscalización del organismo sin que sea necesario para su otorgamiento presuponer la eventual comisión de algún delito".
En tanto, Larrañaga agregó que "el artículo 35 de la Ley 11.683 dota a la AFIP de amplias facultades para que fiscalice y verifique a los contribuyentes en orden a determinar el impuesto efectivamente adeudado".
"Esta norma lo autoriza a solicitar al juez que corresponda el allanamiento del domicilio del contribuyente en aquellos casos de evidente falta de colaboración, dando debido justificación de la causa y fundamento de la medida", especificó.
Y concluyó: "De allí que, en última instancia éste debería haber sido el camino y no una medida de excepción que presume la existencia de un delito penal tributario".
COUNTRIES - NUEVA LEY
Tras casi un año de estar "cajoneada", el Gobierno bonaerense publicó la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, donde se establece que a partir de ahora todos los countries y desarrollos urbanos que ocupen más de 5.000 metros cuadrados de superficie -incluidos los cementerios privados- deberán ceder el 10% de esos terrenos o su equivalente en dinero para la construcción de viviendas sociales.
Al igual que cuando fuera aprobada, y aun cuando resta la reglamentación para que la norma pueda aplicarse en su totalidad, se volvieron a encender las luces rojas en el tablero de los desarrolladores inmobiliarios.
En efecto, distintos especialistas del sector del ladrillo no tuvieron reparos en definir a la medida como "una decisión de corte recaudatorio" que, incluso en el corto plazo, tendrá efectos negativos sobre una actividad ya en situación crítica.
La Ley dispone una cláusula para que los grandes emprendimientos inmobiliarios que se desarrollen en la Provincia estén obligados a ceder tierras o a abonar una "compensación monetaria" para la construcción de "viviendas sociales".
Asimismo, apunta también a que los municipios puedan "hacerse" de terrenos al momento de autorizar las obras para desarrollar planes sociales de propiedad o disponer de parcelas con el objetivo de edificar casas.
Para ello, se incluyó la figura de expropiación, la cual podrá ser aplicada en el caso de lotes sin uso o bien de construcciones que se hayan iniciado pero que hayan estado paralizadas durante los últimos cinco años.
Además, la administración bonaerense avanzó con la implementación del artículo 39 de la norma que establece la creación de una contribución adicional del 50% en el Impuesto Inmobiliario correspondiente "a la planta urbana vacante y los baldíos".
De acuerdo con fuentes cercanas consultadas por iProfesional, el gobierno de Daniel Scioli ya recauda en las boletas de ABL bajo este concepto desde principios de año, aunque la ley se oficializó a comienzos de esta semana.
Puntos más importantes
Entre los puntos más relevantes de la flamante normativa, que fuera oficializada por el Ejecutivo bonaerense, se pueden mencionar que:
Alcanza a desarrollos que cuenten con una extensión superior a los 5.000 metros cuadrados, que deberán ceder "como pago a cuenta" el 10% de la superficie total de los predios afectados o su equivalente en dinero o suelo urbanizable.
El valor que deberá ser entregado lo establecerá cada municipio.
Se deja abierta la posibilidad de exigir hasta 33% de las tierras de countries, clubes de campo, barrios cerrados, cementerios o shoppings que se instalen en ese territorio.
Fija la expropiación de baldíos e incluso de obras que si bien estuvieron en estapa de construcción, se encuentren paralizadas durante un lapso de cinco cinco años.
Para bajarle un tono a la polémica que genera esta iniciativa, el jefe de gabinete provincial, Alberto Pérez, afirmó que "el Poder Ejecutivo, al momento de la reglamentación, establecerá que no se verán afectados ni violados ninguno de los derechos adquiridos, ni el derecho a la propiedad". Por lo tanto, para que la norma se transforme en operativa habrá que esperar su reglamentación.
Por último, la ley creó un registro de villas y asentamientos precarios que tendrá por finalidad relevar, estudiar y registrar de modo pormenorizado su ubicación, características y condiciones.
Además, autorizó a la relocalización de los mismos de acuerdo con "las necesidades de ordenamiento urbano, hacinamiento de hogares o factores de riesgo social, hidráulico o ambiental".
En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) hay 1.000 villas, según informó la diputada Alicia Sánchez, autora de la iniciativa.
Efectos colaterales
Para los expertos consultados por este medio, esta polémica ley impactará en la actividad inmobiliaria. Entre los efectos negativos se espera un freno en el desarrollo de nuevos barrios cerrados y hasta un aumento en el valor de los terrenos, debido a la quita de superficie.
Precisamente, este incremento en los precios también se hará notar en las cuotas de los emprendimientos que se lancen, dado que los desarrolladores tenderán a trasladar el costo que implica ceder el 10% del terreno o, en su defecto, pagar un monto de acuerdo con la cotización de la superficie.
Al respecto, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo que "lógicamente se darán aumentos. Esto es así porque un emprendedor que adquiere 100 hectáreas para diseñar un country y paga por ellas, en la práctica, sólo podrá comercializar 90, porque el resto tendrá que entregarlo al municipio. Por ende, deberá recargar, en esa menor cantidad, el monto total que tuvo que abonar para adquirir la totalidad".
"El comprador pagará un sobreprecio. Por otro lado, también hay que pensar que existen muchos barrios cerrados fuera de Buenos Aires con valores de lotes incluso por debajo a los establecidos en varios espacios abiertos. Hay parcelas por 30.000 dólares en zonas como Canning. Ese tipo de alternativas también se volverá menos accesible por efecto de la ley", añadió.
Otro punto que preocupa en el sector es que, en caso de que un desarrollador opte por entregar los metros cuadrados que correspondan, esto podría derivar en que allí se construyan viviendas de características muy diferentes a las estipuladas para el emprendimiento, lo que podría derivar en una caída en la valuación de las propiedades.
"Es controvertido pero también es un planteo lógico que hay que hacerse. La persona que apuesta en ladrillos dentro de un country lo hace pensando en invertir para ganar más en unos años. Su desembolso apunta a que se revaloriza el capital. Ahora, si al lado de esas inversiones instalan un barrio social, es claro que puede haber una pérdida de valor que afectará al resto de las viviendas", comentó a iProfesional un constructor que pidió estricto off the record.
Y agregó: "Es decir que la nueva ley puede poner en riesgo este tipo de inversiones".
En la escalada de críticas tampoco faltan quienes, además, ponen la lupa sobre el destino de los fondos que recaudarán tanto los municipios como la Provincia, gracias al aporte de aquellos inversores que opten por pagar en lugar de ceder terrenos.
Alberto Forti, titular de la Asociación de Urbanizaciones del Sur, expresó que "esta medida tiene un fin más recaudatorio que social. Será importante seguir de cerca la evolución de la aplicación de la normativa a fin de asegurarnos de que lo que se recaude sea destinado realmente a la construcción de viviendas sociales".
"Vemos como más probable que los desarrolladores paguen en vez de ceder el 10%, por lo que los municipios se harán de fondos frescos. Hay que garantizar que lo recaudado vaya a un fondo fiduciario y se asegure la construcción de barrios sociales. La propiedad de la tierra no es el tema importante en el déficit habitacional, aunque ahora quieran hacerlo ver de esa forma", agregó.
"El caso de los baldíos habrá que monitorearlo porque son espacios que abundan en varios distritos. Hay que vigilar que las municipalidades no los tomen y destinen para algo ajeno a la iniciativa social. El hecho de que no se conozcan los detalles de cómo se regulará esto hace que la desconfianza sea mayor para el sector inmobiliario", alertó.
¿Atenta contra la propiedad privada?
El diputado nacional por el Frente Peronista, Francisco De Narváez, fue el primero que criticó la norma, al tildarla de "inconstitucional" ya que "la propiedad privada es inviolable". Asimismo, anticipó que será recurrida en la Justicia.
"Esta Ley va en contra de generar trabajo y condiciones de vivienda digna", señaló. Y agregó: "El kirchnerismo entiende que la propiedad privada es un mal. Quiero todo el Estado posible, pero también el sector privado necesario".
En el mismo sentido se expresaron Enrique Abatti -presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA)- e Ival Rocca (h) -vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH)-, socios ambos del Estudio Abatti & Rocca, quienes consideraron que la norma "es atentatoria contra la garantía constitucional del derecho de propiedad y ahuyentará la posibilidad de inversiones".
Uno de los puntos que genera más polémica es el que establece que podrán ser expropiados los terrenos baldíos bonaerenses sin edificar, con edificaciones derruidas (deterioro avanzado) u obras paralizadas por más de cinco años.
Según explicaron los impulsores de la normativa, la medida busca desalentar la especulación con terrenos "ociosos", para lo cual le permite a los municipios accionar en concepto de "utilidad pública".
Al respecto, Abatti & Rocca sostuvieron que "la tierra, en todo el mundo es un bien cada vez más escaso debido al aumento poblacional y es lógico que su precio aumente ante la constante demanda. No es solución 'sacarle' a unos que la adquirieron con su esfuerzo personal para entregársela a otros".
"Debe incentivarse la construcción de viviendas con aporte de capitales privados estableciendo reglas claras y seguridad jurídica para los inversores, mediante la creación de un mercado de securitización de hipotecas", completaron ambos especialistas.
Desde el estudio Pérez Alati, Grondona, Benites, Arntsen & Martinez de Hoz (h), remarcaron que esta norma impone "nuevas y gravosas cargas" sobre los desarrollos privados.
"En síntesis, privilegia el rol del estado en la solución del problema de la vivienda y no alienta la participación del sector privado en la respuesta a esta problemática", concluyeron.
Al igual que cuando fuera aprobada, y aun cuando resta la reglamentación para que la norma pueda aplicarse en su totalidad, se volvieron a encender las luces rojas en el tablero de los desarrolladores inmobiliarios.
En efecto, distintos especialistas del sector del ladrillo no tuvieron reparos en definir a la medida como "una decisión de corte recaudatorio" que, incluso en el corto plazo, tendrá efectos negativos sobre una actividad ya en situación crítica.
La Ley dispone una cláusula para que los grandes emprendimientos inmobiliarios que se desarrollen en la Provincia estén obligados a ceder tierras o a abonar una "compensación monetaria" para la construcción de "viviendas sociales".
Asimismo, apunta también a que los municipios puedan "hacerse" de terrenos al momento de autorizar las obras para desarrollar planes sociales de propiedad o disponer de parcelas con el objetivo de edificar casas.
Para ello, se incluyó la figura de expropiación, la cual podrá ser aplicada en el caso de lotes sin uso o bien de construcciones que se hayan iniciado pero que hayan estado paralizadas durante los últimos cinco años.
Además, la administración bonaerense avanzó con la implementación del artículo 39 de la norma que establece la creación de una contribución adicional del 50% en el Impuesto Inmobiliario correspondiente "a la planta urbana vacante y los baldíos".
De acuerdo con fuentes cercanas consultadas por iProfesional, el gobierno de Daniel Scioli ya recauda en las boletas de ABL bajo este concepto desde principios de año, aunque la ley se oficializó a comienzos de esta semana.
Puntos más importantes
Entre los puntos más relevantes de la flamante normativa, que fuera oficializada por el Ejecutivo bonaerense, se pueden mencionar que:
Alcanza a desarrollos que cuenten con una extensión superior a los 5.000 metros cuadrados, que deberán ceder "como pago a cuenta" el 10% de la superficie total de los predios afectados o su equivalente en dinero o suelo urbanizable.
El valor que deberá ser entregado lo establecerá cada municipio.
Se deja abierta la posibilidad de exigir hasta 33% de las tierras de countries, clubes de campo, barrios cerrados, cementerios o shoppings que se instalen en ese territorio.
Fija la expropiación de baldíos e incluso de obras que si bien estuvieron en estapa de construcción, se encuentren paralizadas durante un lapso de cinco cinco años.
Para bajarle un tono a la polémica que genera esta iniciativa, el jefe de gabinete provincial, Alberto Pérez, afirmó que "el Poder Ejecutivo, al momento de la reglamentación, establecerá que no se verán afectados ni violados ninguno de los derechos adquiridos, ni el derecho a la propiedad". Por lo tanto, para que la norma se transforme en operativa habrá que esperar su reglamentación.
Por último, la ley creó un registro de villas y asentamientos precarios que tendrá por finalidad relevar, estudiar y registrar de modo pormenorizado su ubicación, características y condiciones.
Además, autorizó a la relocalización de los mismos de acuerdo con "las necesidades de ordenamiento urbano, hacinamiento de hogares o factores de riesgo social, hidráulico o ambiental".
En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) hay 1.000 villas, según informó la diputada Alicia Sánchez, autora de la iniciativa.
Efectos colaterales
Para los expertos consultados por este medio, esta polémica ley impactará en la actividad inmobiliaria. Entre los efectos negativos se espera un freno en el desarrollo de nuevos barrios cerrados y hasta un aumento en el valor de los terrenos, debido a la quita de superficie.
Precisamente, este incremento en los precios también se hará notar en las cuotas de los emprendimientos que se lancen, dado que los desarrolladores tenderán a trasladar el costo que implica ceder el 10% del terreno o, en su defecto, pagar un monto de acuerdo con la cotización de la superficie.
Al respecto, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo que "lógicamente se darán aumentos. Esto es así porque un emprendedor que adquiere 100 hectáreas para diseñar un country y paga por ellas, en la práctica, sólo podrá comercializar 90, porque el resto tendrá que entregarlo al municipio. Por ende, deberá recargar, en esa menor cantidad, el monto total que tuvo que abonar para adquirir la totalidad".
"El comprador pagará un sobreprecio. Por otro lado, también hay que pensar que existen muchos barrios cerrados fuera de Buenos Aires con valores de lotes incluso por debajo a los establecidos en varios espacios abiertos. Hay parcelas por 30.000 dólares en zonas como Canning. Ese tipo de alternativas también se volverá menos accesible por efecto de la ley", añadió.
Otro punto que preocupa en el sector es que, en caso de que un desarrollador opte por entregar los metros cuadrados que correspondan, esto podría derivar en que allí se construyan viviendas de características muy diferentes a las estipuladas para el emprendimiento, lo que podría derivar en una caída en la valuación de las propiedades.
"Es controvertido pero también es un planteo lógico que hay que hacerse. La persona que apuesta en ladrillos dentro de un country lo hace pensando en invertir para ganar más en unos años. Su desembolso apunta a que se revaloriza el capital. Ahora, si al lado de esas inversiones instalan un barrio social, es claro que puede haber una pérdida de valor que afectará al resto de las viviendas", comentó a iProfesional un constructor que pidió estricto off the record.
Y agregó: "Es decir que la nueva ley puede poner en riesgo este tipo de inversiones".
En la escalada de críticas tampoco faltan quienes, además, ponen la lupa sobre el destino de los fondos que recaudarán tanto los municipios como la Provincia, gracias al aporte de aquellos inversores que opten por pagar en lugar de ceder terrenos.
Alberto Forti, titular de la Asociación de Urbanizaciones del Sur, expresó que "esta medida tiene un fin más recaudatorio que social. Será importante seguir de cerca la evolución de la aplicación de la normativa a fin de asegurarnos de que lo que se recaude sea destinado realmente a la construcción de viviendas sociales".
"Vemos como más probable que los desarrolladores paguen en vez de ceder el 10%, por lo que los municipios se harán de fondos frescos. Hay que garantizar que lo recaudado vaya a un fondo fiduciario y se asegure la construcción de barrios sociales. La propiedad de la tierra no es el tema importante en el déficit habitacional, aunque ahora quieran hacerlo ver de esa forma", agregó.
"El caso de los baldíos habrá que monitorearlo porque son espacios que abundan en varios distritos. Hay que vigilar que las municipalidades no los tomen y destinen para algo ajeno a la iniciativa social. El hecho de que no se conozcan los detalles de cómo se regulará esto hace que la desconfianza sea mayor para el sector inmobiliario", alertó.
¿Atenta contra la propiedad privada?
El diputado nacional por el Frente Peronista, Francisco De Narváez, fue el primero que criticó la norma, al tildarla de "inconstitucional" ya que "la propiedad privada es inviolable". Asimismo, anticipó que será recurrida en la Justicia.
"Esta Ley va en contra de generar trabajo y condiciones de vivienda digna", señaló. Y agregó: "El kirchnerismo entiende que la propiedad privada es un mal. Quiero todo el Estado posible, pero también el sector privado necesario".
En el mismo sentido se expresaron Enrique Abatti -presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA)- e Ival Rocca (h) -vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH)-, socios ambos del Estudio Abatti & Rocca, quienes consideraron que la norma "es atentatoria contra la garantía constitucional del derecho de propiedad y ahuyentará la posibilidad de inversiones".
Uno de los puntos que genera más polémica es el que establece que podrán ser expropiados los terrenos baldíos bonaerenses sin edificar, con edificaciones derruidas (deterioro avanzado) u obras paralizadas por más de cinco años.
Según explicaron los impulsores de la normativa, la medida busca desalentar la especulación con terrenos "ociosos", para lo cual le permite a los municipios accionar en concepto de "utilidad pública".
Al respecto, Abatti & Rocca sostuvieron que "la tierra, en todo el mundo es un bien cada vez más escaso debido al aumento poblacional y es lógico que su precio aumente ante la constante demanda. No es solución 'sacarle' a unos que la adquirieron con su esfuerzo personal para entregársela a otros".
"Debe incentivarse la construcción de viviendas con aporte de capitales privados estableciendo reglas claras y seguridad jurídica para los inversores, mediante la creación de un mercado de securitización de hipotecas", completaron ambos especialistas.
Desde el estudio Pérez Alati, Grondona, Benites, Arntsen & Martinez de Hoz (h), remarcaron que esta norma impone "nuevas y gravosas cargas" sobre los desarrollos privados.
"En síntesis, privilegia el rol del estado en la solución del problema de la vivienda y no alienta la participación del sector privado en la respuesta a esta problemática", concluyeron.
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